热点关注
从来没有一个弱省会的房价像合肥一样飙升。
合肥何德何能？
关于这座城市的房价奇迹争论和抱怨，已经持续多月。为了抑制楼市过热以及土地市场过热，多家开发商和研究机构向澎湃新闻证实，合肥祭出“堪称该市史上最严厉的限贷政策”。
按照该政策，合肥将对多种情况下的购房情形实行拒贷。其中包括：有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。这意味着，即便名下无房，也可能被银行拒贷。
对于正儿八经在合肥工作又还无房的居民，特别是年轻人来说，对这个举措自然是欢迎的，甚至会觉得政府早该这么做了。可如果认真分析合肥的房地产市场，会发现，酿成今天的局面，责任到底在谁？
“价涨量减”的土地供应
图1.2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 图表来源|中国统计局
数据是最好的证明。如果说一些机构，出于商业考虑、基础数据不足、统计完整程度不够，房地产数据统计研究存在很多缺陷，那么，我国统计局的数据如果不是有意为之，应该是较为可信的。这一组数据很长，但简单瞄一下就知道，能和合肥比房价涨幅的，无论新房还是二手房，都是些什么层次的城市。
是的，无论是长三角城市群的规划，还是最新的铁路中长期规划，合肥都算是赢家；近年来，行政区划的调整，合肥广义市区和市域面积都得以做大；科技实力不俗，赶上好政策；合肥自身也比较争气，近年来经济增速不错……
但这样的情况不独合肥，武汉也不比合肥差，虽然武汉房价也涨，但远不如合肥厉害；成都条件也不比合肥差，但房价平稳……我们也可以说合肥补涨，以前房价不高。确实，6、7年前包括3年前，张银银去过合肥好几次，在一些新区5-7千元/平米，甚至更低价格的房子我都见过。
另外，合肥经济表现不错，这肯定是要承认的。2015年，合肥地区生产总值（GDP）5660.27亿元，虽然在省会、直辖市中不算很高，但按可比价格计算，增长了10.5%。这就很了不得了，2015年的冠军重庆，增速也不过11%。
而到了2016年上半年，合肥地区生产总值(GDP)达到2575.5亿元，按可比价格计算同比增长9.4%。有意思的是，其第一产业增加值90亿元、增长2.7%；第二产业增加值1387.1亿元、增长8.8%；第三产业增加值1098.3亿元、增长10.6%。
——事实上，2016年上半年，合肥规模以上工业增加值1095.37亿元，仅增长了9.1%。可以想见，2016年上半年合肥火爆的楼市，对当地经济的刺激作用。当然，合肥方面没有披露更多细节，以上分析有待核实。
可以确定的是，合肥控制土地出让方面过去一年多成效显著。
按照万家房产网的统计，2015年合肥市区共出让地块62宗，总成交面积为6747.15亩，揽金合约452.93亿元，土地成交均价约为671.3万元/亩。与2014年相比，2015年合肥土地总成交面积下降1004亩，较2014年下降13%，成交额增长117.72亿元，较2014年上涨约55.2%。
图2.近3年合肥市区土地成交情况 图片来源|万家房产网
简单说，2015年合肥土地成交呈现“价涨量减”的状态。
房地产在建面积中等偏少
当然，合肥市区2015年实际到手的土地出让金，并没有那么多，而是389.95亿元。这个数字非常权威，是张银银根据该市财政局2015年4个季度土地出让金缴纳情况，数据汇总而来。通过这个数据，朋友们也该明白，台面上卖地收入多少和最后到手的不一定吻合，既有时间差因素，也有“演戏”因素。在“杠杆游戏”6月23日《合肥“地王”月结出让金：暴露土地收入“骗局”》一文中，张银银做过详细分析。有兴趣的朋友可以去回顾一下。
图3.最近两年合肥房地产相关数据 图表来源|合肥近两年统计公报
土地供应下降，竣工量持续下降，待售面积一直保持低位……
我们再和国内其他城市做个比较。因为2016年的中国统计年鉴尚未发布，我们只好拿2015年的年鉴作比较，比的是2014年的情况。
图4.35个大中城市2014年房地产主要指标 图表来源|2015中国统计年鉴
通过图4我们可以发现，合肥的在建面积和国内同级别城市比中等偏少。2014年在建面积不算高，也就决定了2015、2016年的房屋供应不会太高。而最新数据显示，过了1年半，即便到了2016年上半年，合肥房地产施工面积依旧偏低，增幅几乎可以忽略不计。
图5.2016年上半年合肥房地产行业核心数据 图表来源|合肥市政府
这恰恰是问题所在，楼市那么火爆，房地产在建量却并不高，拿什么保证更高的供应量？易居研究院7月31日发布的《70城住宅库存》报告显示，截止6月底，全国有20个城市存销比小于或等于8个月，库存严重不足，包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。
不都是合肥的错
有意思的是，根据该市2015年统计公报，合肥2015年常住人口779万人，比上年增加9.4万人；年末户籍人口717.72万人，比上年增加4.92万人。和国内很多城市比，合肥新增人口并不算多。
话说回来，按照合肥学院房地产研究中心副所长凌斌所说，据他们的调查统计，合肥的购房者中，60%以上都是合肥市区以外的客户。也就是说，合肥的房地产市场目前完全脱离实际，不是刚需主导，而是炒作、投机者主导。
虽然“杠杆游戏”向来觉得限购限贷不是根本办法，但之于这个实际，要抑制疯狂，这也确实是个治标的办法。只是，合肥相关部门不应该想一想吗，合肥出现这样的楼市“盛况”，自己真的没有一点责任吗？
长远来说，合肥并非长三角核心区域，甚至其在省内的地位也不如武汉、成都。合肥把房价、地价搞太高，各种成本也就上去了。对于一个并未实现较发达的城市来说，这样真的好，会不会影响自己的发展后劲？
最新数据显示，7月，合肥市区一手住宅月销售均价首次超过1.2万元/平米，除瑶海区，其他8区的的销售均价都超过了1万元/平米，其中政务区和滨湖区的销售均价更是超过了1.5万元/平米。而2015年，合肥城镇常住居民人均可支配收入31989元。也就是说，双职工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能买一套100平米的房子。
离合肥不算太远的温州，就是赤裸裸的教训。泡沫破灭多年之后，近两年“杠杆游戏”作者张银银两次出差温州都发现，这个城市还未缓过劲来，虽然比想象中复苏得好。温州可是有数十万华侨，上百万商人在全世界，其金融和资本实力雄厚，合肥有什么？
当然，不都是合肥的错。
还有一个更大的背景：2016年上半年，我们的M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，堪比2008年之后的危机放水；而M2余额149.05万亿元，同比增长11.8%。M1、M2剪刀差为2010年以来最高值。资本脱实入虚极为显著，货币不愿意进实体经济，不搞点泡沫出来，资产又往哪配置？
以上天时地利成就了合肥的房价飙升，就像炒作小盘股一样，体量小的最好炒，合肥恰好就是。重要的是要搞清楚坐庄者是谁……
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！
