热点关注虽然房地产行业内部预测的新一轮宏观调控政策尚未出台，但是近期对房地产市场有紧缩和利空影响的政策已经频繁出现，这为逐渐呈现回暖迹象的上海楼市又增添了几分不确定性。
存款准备金再上调，个贷门槛高不可攀
2011年过去5个月里，央行已经连续5次上调存款准备金率。不断上调存款准备金率虽然能够让去年谈论较多的货币泛滥流动性过剩造成的投资过热、通货膨胀严重的经济问题得到了很大程度的缓解，但是达到历史新高21%的存款准备金率给房地产行业带来的更多是负面影响。由于不断提高存款准备金率，同时放贷冲动造成各大商业银行在每一年第一季度最大限度的完成全年信贷发放指标，所以到目前为止，2011年各商业银行的信贷额度已经非常有限。同时银监会又对银行向房地产行业发放贷款进行了多次警示，并按照不同程度多次对商业银行房贷资产运营情况做压力测试。由此可以预期2011年下半年，个人申请房贷难度之大、周期之长也会成为历史之最。房屋信贷政策的日益收紧对房地产行业的交易特别是住宅一、二手房的成交会产生很大程度的抑制作用。而相对于一手房开发商与商业银行的良好信用关系较容易获得贷款，二手房的单个购房者更难获得贷款。所以信贷政策的收紧对二手房的成交量的抑制会明显大于一手房。
根据汉宇地产市场研究部统计：4月份以来由于信贷政策的收紧已经有近两成购房者受到了明显影响。位于宝山顾村分行周边动迁楼盘丰水宝邸，由于已经年满3年税费很低，所以受到很多客户的追捧。但是随着目前该楼盘成交单价不断上涨，首次购房获得足额7成贷款已经成为不可能实现的事情。比如早在3月份该楼盘成交了一套71平米的2房，总价122万，单价高达17200元/平米。按照首付3成贷款7成比例，首套房买家顾先生向银行申请85万贷款，但银行以单价太高为由拒批。后来将贷款调整到80万依然未批，目前顾先生又筹集了部分房款，仅需贷款60万元，该贷款比例已经下降到5成，但是银行现在依然没有审批通过的消息。这套物业是否能够顺利成交依然是未知数。由此可见，未来上海楼市受到信贷政策的影响，一、二手房成交长期保持低迷的概率很大。
新房“一房一价”抓落实 政策透露管理层态度
提了多年的“一房一价”制度目前在各个城市落实情况并不好，至少落实情况无法达到管理层满意的程度。据沪上多家开发商介绍：业内早已有规避该政策的方法。比如在开盘当日准备“一房一价”的展示板，但是将该展示板放在过道、洗手间门口等不为人看到的地方，应付检查。或者干脆用红布将展示板遮住，作为开盘的背景墙等等。对于房地产行业诸多“上有政策、下有对策”的实际情况，管理层对“一房一价”制度落实情况首次给出处罚规则。没有实行“一套一标”的，每套处5000元的罚款。以上海市区一套总价200万元的普通住宅房源来说，其额度相当于2.5‰。虽然相对于土地市场开发商没遵循游戏规则取消其参与资格相比，2.5‰的罚款比例未免太低了一点，但是我们终于可以欣喜地看到管理层在抓落实方面又跨出了实质性的一步。相信诸多开发商虽然不会肉疼那区区2.5‰的罚款，但是如果管理层能及时在诸多媒体上对违规开发商公开曝光，“暗箱操作”的帽子并不是很多开发商特别是知名开发商愿意戴的。从这个政策本身来看，也代表了管理层对前期出台政策的“较真”。其实宏观调控多年来，管理层对房地产行业出台的政策不可谓不多、也不可谓不全，但是执行情况一直不好。如果管理层对每一个政策执行情况都能一直“较真”，相信我们调控的力度，甚至进度会大大加快。
上述近期开始执行的两项政策，虽然不像“国**条”那样来势迅猛，对市场影响立竿见影，但是这种不断收紧的微调正逐渐成为每一轮宏观调控的必要补充，与其它政策一起不断紧缩房地产市场，平抑房地产市场的泡沫！
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