新“国八条”、各地楼市限购令不期而至，保障房建设骤然提速，新一轮宏观调控扑面而来。对于房地产市场，国家已有过多轮调控，这次调控主要是限购。同时，政府还加大了保障房建设力度。这等于双管齐下，从抑制需求和增加供给两方面来调控。

         对于房地产公司而言，这究竟是好消息还是坏消息？其生存发展的“缝隙”究竟在哪里？

         房价上涨不会停止

         安居乐业，这是中国人根深蒂固的生活观念，是中国最大的民生问题之一，老百姓对房屋一直呈现刚性需求趋势。但，中国的房地产目前还不是完全市场化的产业。它的第一项生产资料即土地是由国家提供的，也就是所有房地产企业都要和政府部门“做生意”，国家利益和社会发展的需要决定了房地产行业的形势和走向。

         以上两个视角，是解释中国房地产市场现状、问题和发展趋势的基本支点。也因此，过早地判断调控的效果如何，尚需时间观察。有一点，就现有房地产政策而言，如果执行得好，绝对能够保障房地产产业健康发展，不会出现太大泡沫。

         就房价而言，近期一、二线城市房价会在高位维稳，市、县、镇房价则会快速上涨。一两年后，三、四线城市的房价就会推高至一、二线城市的房价水平。整体上，如果中国15年内城市化率要从现在的46.6%，每年1个百分点增长到60%以上，那么，可以预料，房价上涨不会停止。这还不考虑物价上涨、货币贬值等因素。

         地产企业发展模式

         今年，宏观调控、限购等政策举措对中小房地产企业形势不利，一些企业会因资金链断裂而垮台。一个严重现象是，在银行收缩信贷的同时，大量的社会资金通过担保、信托、地下钱庄等渠道进入地产企业。

         不过，就未来发展趋势而言，房地产企业仍能大有作为。

         概括而言，房地产企业发展模式有以下几种：

         投机型（蓝领）。几个好朋友，凑上几百万，在较为偏远的地方买一块地，借街道开发等名义盖起几幢楼，一个小型的房地产公司就诞生了。这种机会如今在一、二线城市越来越少，但在县、乡（镇）正当其时、如火如荼。其深层背景是，市、县以下，政府招商引资迫切，而土地是招商引资的最重要工具，土地批复手续常常不规范。就笔者所了解，这种情况近来在基层乡镇普遍出现，它也是中国不发达地区“城镇化”中“镇”的一般起步状态。目前，一些中小型房企已开始着手开拓这类市场。

         市场竞争型（白领）。这是指有一定的资本积累，主要靠政府拍地生存的中型房地产企业。它们处于“被动”生存状态，有地就干，无地就停。中国有一半以上的房地产企业属于这类。它们喝的是市场经济的“奶”，下的是市场的“蛋”。面对目前的形势，它们如想获得更为长足的发展，也必须上山、下乡，在县、乡（镇）大展拳脚。

         品牌输出型（金领）。主要指中国一流的品牌房企。它们各自有各自的核心竞争力，或住宅或商业，或两者兼备。它们所到之处，鲜花、美酒加掌声。因而，它们开发的项目大多是所到城市从众多项目中挑选出来的，带有许多优先性条件。

         典型的地产公司有万达、宝龙、升龙等。例如，万达的开发项目位置往往由其“挑拣”，政府对其项目的拆迁，常常事先做出承诺，土地、规划等手续办起来基本上是“绿色通道”。在河南，宝龙做中牟市雁鸣湖旅游地产，一口吃下几千亩，条件特别优厚。而作为河南城中村改造第一户，政府部门、银行对升龙提供的支持，其他房地产公司很难望其项背。

         政商合作型（红领）。这类开发模式又分两小类。第一类，一级土地运营。这种房企与市、县（区）政府联合开发新区，它们按照城市规划，先期投资道路、绿地、桥梁、水、电、气、暖等基础设施甚至教育、卫生设施，然后分阶段开发政府提供的土地。这种公司置换土地的升值空间大，具有土地开发的主动权，获利常常十分可观。

         典型的如东方今典和盛润等。前者据说已在河南9个市、县签约拿下一级土地运营合作项目。在河南，这类公司会越来越多，许多有实力的房企一旦“入门”，如入金山。

         第二类就是与政府投融资平台单位合作开发项目。2010年4月，国务院下发通知，停止或限制所有与地产有关的政府投融资平台的运作，城建、交通、水利、房建等政府投融资公司都处于整顿状态，城市大量基础设施开发计划无法实施，财政对此无能为力。为解决城市发展的紧迫问题，一些地方政府势必会用土地来换项目。这样就给一些有实力的房企提供了一个非常好的土地来源渠道。可以预料，在不久的将来，这种模式势必会产生一类政商合作型房企，发展前景无量。

         房企新商机

         综上所述，无论国家调控政策如何，房企今后仍然面临着诸多发展的“缝隙”和商机。如果做出系统梳理，那么值得研究的将有许多方面。

         第一种是参与城市、工矿的棚户区改造。这是唯一一项不受新政影响的地产项目，往往是各级政府的“一把手工程”，在规定期限内务必完成。其优越性远超都市村庄改造。这是新形势留给房企的一条畅通小道。

         第二种是房企可以参与经济适用房、廉租房建设。虽然利润有限，但旱涝保收，能塑造企业的社会形象。

         第三种是到县、乡（镇）发展，参与城镇开发和新农村建设。此间的发展空间极大。其原因多样。由于限购，许多投资者把目标转向县、乡（镇），这些地方由于房价低、升值空间大、投资小，房产销售目前逐渐趋热；而一些谋求创业的小老板，如过江之鲫回家买地、买房，投资赚钱的同时预备养老。同时，由于县、乡（镇）的招商引资如火如荼，大批农民返乡就业，他们在大中城市买不起房，返乡则能在一定程度上满足需求。

         第四种是与政府或政府主导的投融资平台合作，参与市、县（区）一级土地运营，联合造城；或参与交通、水利等基建设施项目建设。

         第五种是开发旅游地产。各个地方旅游景点改造及其配套商业、住宅、别墅综合性项目，机会很多。目前建业已经率先涉足，与云台山、神农山等展开合作，参与这些景区的配套设施和服务设施建设。21世纪、兴亚等也已悄然布局。

          综合以上“商机”，一条主线极为明显，即积极而密切地关注政策导向，结合地方需求，与有关方面结成“同盟”，这样就能造就万民之福，也为自身赢得发展空间。